Thorben Wengert / pixelio.de
Nachdem ich meinen lokalen Immobilienmarkt schon lange Zeit sondiert habe, wurde ich im Februar endlich fündig. In 1b Wohnlage in unserem Stadtzentrum stand ein 3 Familienhaus-Altbau mit neuer Brennwert Heizanlage und neuen Fenstern zum Verkauf.
Bei den Wohnungen handelt es sich jeweils um 2 Zimmer, KDB + Balkon, ca. 55 qm, wirklich gut geschnitten. Zudem gibt es auch noch eine nicht ausgebaute Mansarde im 3.OG, welche sich zusammen mit dem Dachgeschoss in eine ca. 80qm Wohnung ausbauen ließe. Allerdings bin ich nicht so gut in der Realisierung der Ausbauten… In meinem anderen Haus gibt es auch noch ein Dachgeschoss, welches sich ausbauen ließe, ich habe mich aber noch nicht so recht drum gekümmert…
An Mieten erziele ich in dem neuen Haus zurzeit 985,00 € im Monat, Mieterhöhungen sind aber rechtlich möglich, da die Mieten seit längerer Zeit nicht erhöht wurden und sich das Niveau unterhalb des örtlichen Mietspiegels bewegt. Jährlich erziele ich aber zunächst immerhin schon einmal 11.820 €.
Der Kaufpreis + der Nebengeräusche wie Notarkosten, Grunderwerbssteuer, etc. betrug ca. 163.000,00 €. Das ist das 13,8-fache der Jahresmiete.
Finanziert habe ich 80% des Netto-Kaufpreises (=124k €) zu 4,9 % auf 15 Jahre. Zusätzlich tilge ich 2%, sodass sich die jährliche Belastung zunächst auf 8.556 € im Jahr beläuft (713 € im Monat). Ich mach also zumindest auf den ersten Blick jeden Monat 213 € Plus und zusätzlich ist die Hütte irgendwann abbezahlt. Natürlich ist das aber eine Milchmädchenrechnung, denn ich muss Instandhaltungen und etwaige Leerstände einrechnen. Insgesamt denke ich aber dennoch, dass ich wirtschaftlich eine solide Anlage getätigt habe. Wie gesagt, die Mieten lassen sich auch noch erhöhen und eine Ausbaureserve gibt es auch und auf den ersten Blick ist nichts zu erneuern.
Die restlichen 39k € habe ich aus meinem Cashreserven beigesteuert.
Weitere Einzelheiten werden folgen…
Ich denke, dass Du bei der Beschreibung und den Zahlen ein gutes Geschäft getätigt hast.
Ich wünsche Dir keinen Leerstand und keine Mietnomaden !
Ja, ich denke die Eckdaten stimmen und nun hoffe ich auf das Beste 😉
Hi Arkad,
das klingt doch super. Solange die gute Lage gegeben ist (wie sah es denn in der Vergangenheit mit der Vermietung aus?), kann nicht viel schief gehen. Mit Chance auf Moderniesierung und Mieterhöhungen hast du auch noch Spielraum, wenn es mal nicht so läuft.
Viel Erfolg und vernünftige Mieter. Ich hoffe im kommenden Jahr auch das erste vermietbare Objekt zu kaufen 😉
Hallo Erik,
zwei Mieter sind seit über 10 Jahren in dem Haus, eine Wohnung wird aber demnächst frei (die Dame zieht mit ihrem Freund in eine größere Wohnung). Ich bin mir aber sicher, dass ich die Wohnung direkt wieder vermieten kann. Die Lage stimmt (hoffentlich)…
Gruß,
Arkad
Das Ganze passt schon.
Was mich allerdings wundert, ist der Zinssatz. 4,90 % scheint
mir etwas überhöht. Auf http://www.interhyp.de kann man eine schnelle
Berechnung durchführen, die meiner Erfahrung nach einen recht
guten Eindruck über das herrschende Hypothekendarlehenniveau
gestattet. Zum Vergleich: Ich habe vor zwei Monaten – allerdings
mit nur 10jähriger Zinsbindung – eine Finanzierung zu 3,86%
hinbekommen. Die 15jährige Zinsbindung ist mit einem Aufschlag von
ca. 0,50% gegenüber der 10jährigen verbunden. Hättest Du z.B.
zu 4,40% auf 10 Jahre finanziert, hätte der Zinssatz für ein
5jähriges Anschlussdarlehen bis auf ca. 6,40% steigen dürfen,
um „Patt“ zu sein. Insgesamt haut das mit der Finanzierung
sicherlich hin – es wäre meiner Meinung nach etwas günstiger
gegangen. Bei 4,70% wäre das auf 15 Jahre eine Ersparnis von
ca. 4000 EUR!
Wegen der 39k Eigenkapital: Der Einsatz von Eigenkapital macht
m. E. nur dann Sinn, wenn man es anderweitig nicht „los wird“.
Wenn z. B. Deine selbstgenutzte Immobilie noch belastet sein
sollte, macht es mehr Sinn, diese abzubezahlen (z. B. per
Sondertilgung), da die Zinsen hier im Gegensatz zur vermieteten
Immobilie nicht steuerlich abzugsfähig sind. Unterm Strich
fährt man in dieser Konstellation dann besser.
Überhaupt: Die Steuer. Mangels näherer Informationen bin ich
mal von einem Anteil an Grund und Boden von ca. 48.000 EUR und
Gebäude von ca. 115.000 EUR ausgegangen. Mieteinnahmen 11460 EUR
./. Zins 6076 EUR ./. AfA 2300 EUR ergibt ein steuerliches
Ergebnis im ersten Jahr von 3084 EUR. Geratener Grenzsteuersatz
von 30% ergibt 925 EUR im ersten Jahr – Tendenz steigend, weil
die abziehbaren Zinsen jedes Jahr weniger werden. Das schmälert
Dein Ergebnis natürlich noch. Dennoch hast Du im ersten Jahr
ein Ergebnis aus 2480 EUR Tilgung und 1979 EUR liquidem Ergebnis
nach Steuern. Insgesamt 4459 EUR. Auch hier: Tendenz steigend.
Die liquiden Überschüsse lassen auch mal eine Reparatur zu. Wegen
der steuerlichen Abziehbarkeit kosten Reparaturen effektiv auch
immer ca. 30% weniger als auf der Rechnung steht…
Insgesamt ein gutes Geschäft, wie ich finde. Auf 15 Jahre errechne ich
ca. 78.000 EUR an Überschüssen (Tilgung + liquides Ergebnis
nach Steuern). Ich habe hier keine Reparaturen eingerechnet.
Dafür aber auch keine Mietsteigerungen. Als Tendenz sicherlich
ausreichend.
Wg. Mietnomaden usw. lass Dir mal keine Bange machen. Man ist ja
selbst bei der Mieterauswahl dabei. Mein Tipp: Vorher nach Möglichkeit
mal ansehen, wie die Leute so wohnen… Außerdem noch Tests über
Creditreform & Co. Auf keinen Fall auf die Erhebung von Kaution
verzichten. Wenn das schon nicht aufgebracht werden kann, ists
ohnehin schon Essig. Im Übrigen empfehle ich eine „Vermarktung“
ohne Makler. Ich weiß zwar nicht, wie es in Deiner Region ist, aber
bei uns werden potentielle Interessenten durch die Provision regelrecht
abgeschreckt…
Ups, ganz schön lange Antwort – ich hoffe sie hilft.
Gruß
JustDoIt
Hallo JustDoIt,
danke für Dein Interesse und Deine Ausführungen. Die 4,9% sind der effektive Jahreszins. Allerdings hast Du Recht. Ich hätte mit etwas mehr ZEit sicherlich einen besseren Zinssatz heraushandeln können.
Leider hatte ich aber etwas Druck, denn es gab mehrere Kaufinteressenten und die ganze Sache musste schnell gehen. Die Verkäufer waren so clever, das Haus immer mit mehreren Interessenten zu besichtigen. Bei meiner Begehung war klar, dass nicht nur ich stark interessiert bin. Ich habe daher alles schnell eingetütet und eigentlich nur meine örtliche Hausbank kontaktert, welche diesen Kurs aufgerufen hat. Daher auch die 80%. Eine 100% Finanzierung hätte länger gedauert, da ich es notwendig geworden wäre, mich, bzw. das Haus umfangreicher zu durchleuchten (Wertgutachten, etc.). Die 80% konnte der FIlialleiter (der kennt mich oberflächlich als langen, zuverlässigen Kunden) so durchwinken.
Gruß,
Arkad
Du hast das Richtige getan: Besser ein nicht 100%ig optimales Geschäft als gar kein Geschäft. Der Profit wird auf jeden Fall da sein. Eine Miete von ca. 8,95 EUR/qm ist übrigens echt nicht zu verachten. Halt Dich fest: In der hiesigen Region sind Preise über 6,00 EUR bei einem Neubau (!) schon schwer durchsetzbar…
Gruß
JustDoIt
also ich komme auf unter 6 euro.
955euro:155qm
Stimmt. Mein Fehler. Irgendwie habe ich gedanklich die dritte Wohnung als noch nicht fertiggestellt betrachtet (das Dachgeschoss, welches sich noch ausbauen ließe) und bin daher nur von zwei Wohnungen á 55 qm ausgegangen.
Wer lesen kann ist halt klar im Vorteil. Dennoch ist die Miete für einen Altbau auch bei knapp 5,80 EUR/qm nicht schlecht.
Gruß
JustDoIt
Wenn du „Haus & Grund e.V.“ noch nicht kennst, dann schau da mal rein.
Es gibt dort immer gute Tips, vernünftige Mietverträge,kostenlose Rechtsberatung usw…
Ansonsten weiterhin fette Beute.
Ähhh, es sind über 165qm… 😉 (Balkone noch nicht eingerechnet) und der Mietzins liegt wohl so bei 5,75, was für die Lage bei uns hier eher günstig ist. 1 Euo mehr sollte drin sein 😉
Merci Setzer. Der Tip ist gut, denn die Leistungen sind ordentlich. Ich bin schon Mitglied 🙂
Kann auch nur gratulieren, die Bedingungen sehen sehr gut aus und für ein Haus mit der LAge, kann man sich wirklich nciht beschweren, selbst mit dem Zinssatz fährst du doch gut. Und der wird sich schon trotzdem rechnen.
Und wie hier schon jemand anderes formuliert hat:
Ich wünsche Dir keinen Leerstand und keine Mietnomaden !
Ja ja… Hab´s ja geschnallt 😉
HeHe 🙂
Uuua… mein großes Ziel ist ja in 5-7 Jahren ungefähr den gesamten Kaufpreis für dein Haus an verfügbaren Mitteln zusammenzuhaben, um damit die ANZAHLUNG auf ein eigenheim mit ungefähr derselben qm zahl machen zu können…
Zahle derzeit 10,29 EUR/ qm kalt und finde das sehr günstig…
Grüße aus dem Süden der Republik 😉
Ja Loa, München ist teuer 😉