Es ist nicht alles Gold, was glänzt….
Wie vielleicht noch einige wissen, habe ich auf meinem Weg zur Million Anfang 2011 eine weitere Immobilie erworben. Es handelt sich um ein 3-Familienhaus. Ich habe das Haus damals natürlich ausgiebig besichtigt. Die Wohnungen machten einen guten Eindruck und auch die Mieter schienen ordentlich zu sein und wohnten in dem Haus bereits seit mehreren Jahren. Dies lässt immer darauf schließen, dass in einem Haus wenig Mieterfluktuation und deshalb auch wenig Leerstand ist. Man hat also wenig Mietausfälle. Klar, insoweit war ich mit der Vermietungssituation sehr zufrieden.
Vor einigen Wochen erhielt ich dann aber einen Anruf von der Polizei… ich solle sofort zum Haus kommen… man wäre gerade mit dem Gesundheitsamt vor Ort…genaueres wollte man mir erst am Haus sagen…. oje!
Die Wohnung im 2.OG war an ein Ehepaar so um die 60 vermietet. Ich hatte mit den Mietern eigentlich keinen Kontakt. Sie haben immer ihre Miete pünktlich bezahlt und sich auch von ihrer Seite aus nie bei mir gemeldet. Soweit alles prima! Die Miete kommt und ich habe keinen Stress.
Was ich noch nicht einmal wusste ist, dass der Ehemann -kurz nachdem ich das Haus gekauft habe- einen Schlaganfall erlitten hat und ins Heim gekommen ist. Eigentlich hätte die Frau mir das aus eigenem Interesse mitteilen sollen, da einige der Nebenkosten nach Personen abgerechnet werden und sie somit hätte Geld sparen können, sie hat dies aber nie getan. Ok, c’est la vie…. Die arme Frau hat die Situation wohl nicht verkraftet und ist dem Alkohol verfallen. Und zwar so richtig…. In 1.5 Jahren ist die so richtig runtergekommen und hat am Ende mehrere Flaschen Wein und ne Flasche Korn pro Tag konsumiert….
Sie ist zum MEGA-MESSIE geworden… Die Wohnung ist total vermüllt und Ungeziefer hat sich eingenistet, und zwar nicht zu knapp!!!! Maden und Fliegen ohne Ende!!! Und Kot und Urin!!! Sie hat nichts mehr geputzt oder gewaschen oder ähnliches. Es ist unglaublich, wie man in so kurzer Zeit so runterkommen kann. Da bekomme ich wirklich Angst….
Am Ende hat sie das Schicksal ihres Mannes geteilt und in ihrer Wohnung ebenfalls einen Schlaganfall erlitten. Die Mieter in der Wohnung unter ihr haben einen dumpfen knall gehört. Die Frau ist umgefallen. Die anderen Mieter sind dann hoch, schauen gegangen und haben bei ihr geklingelt. Als sie nicht geöffnet hat, haben sie nach einiger Zeit die Polizei geholt, welche dann die Tür aufgebrochen hat. Die Polizei hat zunächst einen Notarzt alamiert und dann auch direkt das Gesundheitsamt auf den Plan gerufen, weil sie aufgrund des Zustandes der Wohnung von Seuchengefahr ausging….
Die gute Frau hat das ganze überlebt und ist jetzt ebenfalls im Heim und steht unter Betreuung. Laut Betreuerin ist bei der Frau nichts zu holen… Sie soll komplett pleite sein… alles versoffen…
Thorben-Wengert / pixelio.de
Mir sind ziemlich große Schäden entstanden. Zunächst habe ich vom Amt die Auflage bekommen einen Schädlingsbekämpfer einzusetzen. Die Wohnung wurde „entwest“. So heisst das. Alle Schlitze und so wurden zugeklebt und dann wurde durch eine Art Rauchbombe ein für Insekten giftiger Dampf in die Wohnung geleitet, damit das ganze Ungeziefer stirbt. Später wurde ein Container bestellt und die ganze Wohnung wurde entmüllt. Das hat auch ein Unternehmen übernommen. Allein für diese beiden Positionen habe ich über 3k € bezahlt!!!
Die alten und verdreckten Möbel standen dann noch in der Wohnung, die Mieterin war aber schon im Heim und die Betreuerin fühlte sich nicht zuständig….
Ich habe dann erst einmal den Mietvertrag außerordentlich gekündigt und mit Freunden alle Möbel entsorgt. Zwei weitere Container + Entsorgung kosteten weitere 300 €. Dann musste die Wohnung komplett renoviert werden und zwar wirklich komplett. Ich habe Handwerker beauftragt und habe hierfür noch einmal über 3k bezahlen müssen. Zudem stand die Wohnung drei Monate leer. Ich habe also noch 1k € Mietverlust und muss die Nebenkosten für diese Zeit auch noch aus eigener Tasche zuschießen.
Insgesamt ist mir ein Schaden in Höhe von über 7.500,00 € entstanden!!! Klar, ich habe Schadenersatzansprüche gegen die Frau, aber die hat nichts und sitzt im Heim…. Ich bleibe auf meinen Schäden also sitzen…. Sauerei…. Das sind die Schattenseiten eines Immobilieninvestments (doppel-seufz!!)…
Bei Gelegenheit lade ich mal ein paar Fotos der Messie-Wohnung hoch, damit ihr euch ein Bild machen könnt…
Zum Weiterlesen:
Mein neues Haus…
Lust auf das etwas andere Immobilien Investment?
Tut mir wirklich leid das zu lesen Arkad! Das ist auch einer der Gründe warum ich zu 100% aktuell auf die Dividenden Strategie mit Investments in Aktien setze. Für mich ist das einfacher handelbar und mit weniger Sorgen und Stress verbunden. Trotzdem drücke ich Dir langfristig die Daumen, dass sich Dein MFH nachhaltig rentiert.
Zunächst mal ist es schön, wieder was von Dir zu hören, Arkad!
Ich denke, viele haben Dich und Deine Artikel vermisst. Welcome back.
Tja – und was die Geschichte mit der Wohnung angeht, so ist dies natürlich auch nicht gerade eine Situation, die man als Vermieter täglich erlebt oder ständig mit rechnen muss. Dennoch geht es mir da genau so wie Marcos oben schon gesagt hat: Für mich ist der Handel mit Wertpapieren viel einfacher handelbar, ich kann viel spontaner agieren und muss mich mit niemanden herumärgern (ausser mit meinen eigenen Entscheidungen).
Dir alles Gute mit den anderen Mietern !
Gruß, Der Privatier
Das hört sich wirklich krass an. Auch wenn es nur wenig Mut macht, dir Arkad, kann man hier keinen Vorwurf machen. Es ist schlicht und einfach riesen Pech, dass es dich hier so getroffen hat.
Pech gehabt. Ich habe auch schon einmal einen zum Glück recht kleinen Mietausfall hinnehmen müssen und ein Mietobjekt ist derzeit auch ein wenig problembelastet. Natürlich nervt das. Unterm Strich bin ich dennoch immer gut damit gefahren.
Und auch wenn es nur ein schwacher Trost ist: Du hast die Hütte wieder top in Schuss und über die Steuer holst Du Dir einen nicht unerheblichen Teil Deiner Ausgaben und Mindereinnahmen wieder zurück. Und vielleicht konntest Du bei der Gelegenheit Dein selbstgenutztes Haus auch noch zu guten Konditionen etwas renovieren lassen 😉 Vielleicht kannst Du Dir noch einen kleinen Teil über die Nebenkostenabrechnung zurückholen.
Gruß
JustDoIt
Das ist wirklich eine Geschichte, bei der sich jeder Hausbesitzer wünscht, es seien bloß extrem seltene Ausnahmen. Aber leider sind ähnliche Vorkommnisse gar nicht so selten.
Wie sieht es die aktuelle Gesamt-Rendite in der Anlageklasse Immobilien aus?
Dieses Beispiel zeigt, ein Immobilienbesitz kann selbst zur Vermietung nur teilweise als passives Einkommen betrachtet werden. Es sei denn man delegiert sämtliche aufgaben an andere (z.B. Hausverwaltung ab).
Weiter oben wurden bereits Dividenden als bequemere Form des passiven Einkommens identifiziert. Aber zur Diversifizierung finde ich Immobilien ebenfalls interessant, die Frage ist nur in welcher Form?
VG
Lars
@ Finanziell Umdenken: Die Gesamtrendite ist eher bescheiden. Vor dem Hintergrund, dass entweder Fremdkapital benötigt wird oder eingesetztes Eigenkapital angemessen verzinst sein muss bleibt darüber hinaus gar nicht so viel über. Reparaturen gibt es immer mal. Und Risiken wie Mietausfall, Messie und Co. müssten eigentlich ordentlich über eine entsprechend hohe Miete abgegolten werden. Werden sie aber nicht. Obendrein hat sich das Mietrecht derart zu Ungunsten der Vermieter entwickelt, dass man meinen möchte, meine Immobilien seien Kollektivgut im Sozialismus. Die Mieten sind inflationsbereinigt in den letzten 20 Jahren um etwa 20% gesunken. Schuld daran sind auch die sehr stark gestiegenen Nebenkosten. Energieversorger und Staat halten ungeniert die Hände immer weiter auf. Der Vermieter hat das Nachsehen und soll sich gefälligst zurückhalten – wenn es nach dem Mieterbund geht. Der Mieterbund hat ohnehin scheinbar immer noch nicht begriffen, dass es bald nichts mehr zu mieten gibt, wenn für den Vermieter der Ärger zu groß und die Rendite zu klein wird.
Immobilien „lohnen“ sich IMHO nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen. Diese Voraussetzungen aus meiner Sicht würden den Rahmen eines Kommentars aber sprengen.
Gruß
JustDoIt
@Finanziell Umdenken und @All:
Ich habe ja schon des öfteren meine Abneigung gegen selbst gemanagte Immobilien kund getan (mir reicht da schon meine eigene…).
Aber dennoch, deiner Aussage: „Aber zur Diversifizierung finde ich Immobilien ebenfalls interessant, die Frage ist nur in welcher Form?“
kann ich nur zustimmen und die anschliessende Frage habe ich für mich so beantwortet, dass ich in Aktien von Firmen investiert habe, die ihrerseits Immobilien kaufen und verwalten. Zwei Beispiele: Hamborner Reit und DIC Asset.
Weder Kursentwicklung noch Dividende sind sonderlich spektakulär, aber aus meiner Sicht ganz ordentlich mit einer guten Prognose.
Nur mal so als Anregung für eigene Überlegungen.
Gruß, Der Privatier
Das sind wohl die Schattenseiten der Immobilienanlage. Das Verhältnis der Mieter untereinander muss aber echt gut sein, wenn die Mieter von unten schon bei einem dumpfen Geräusch so gut reagieren, dass hätte immer noch schlimmer enden können.
Zur Anlage in Immobilien allgemein, ich denke es ist alles eine Frage der Diversifikation, leider lassen sich Immobilien nicht so schnell diversifizieren, weil sie einfach zu teuer sind. Trotzdem ist ein Dreifamilienhaus da schon sehr viel besser als nur eine einzelne Wohnung in der soetwas passiert. Ich versuche meinen Immobilienanteil im Moment über REITS zu decken, solange bis ich bei eigenen Immobilien ausreichend diversifizieren kann 😀
Wo Licht ist, ist Schatten. JustDoIt hat recht. Einen Teil des Geldes kriege ich über die Steuer zurück.
Ich glaube aber auch so immer noch, dass fremdfinanzierte -nicht selbstbewohnte- Mehrfamilienhäuser eine gute Geldanlage sind. Wenn es halbwegs vernünftig läuft, bezahlt man einen Großteil des Hauses nicht selbst. zunsen und Abtagung werden von den Mietern bezahlt und die Zinsen können zudem noch steuerlich geltend gemacht werden.
Da die Mieten die Tilgung bezahlen, kriegt man, wenn es einigermaßen läuft, einen (groß-?)Teil des Hauses für lau…
Anyway… in 10 Jahren weis ich, ob das aufgeht 😉
Hallo Arkad,
schließe mich da meinen Vorschreibern an: schön mal wieder was von Dir zu hören, auch wenn es nicht so positiv ist. 🙁
Aber so ist das nun mal. Immobilieninvestments sind nie ganz einfach. Habe bei mir letzte Woche den Fall gehabt, dass ich mit meiner Garage, die ich zusammen mit unserem MFH gekauft habe auf Teufel komm raus in einer Eigentümer-Gemeinschaft gefangen bin, aus der ich nicht herauskomme. Hat mir beim Kauf natürlich keiner gesagt. Das bedeutet für mich, ich kann meine Garage nicht selber verwalten, sondern muss mich immer mit den anderen 6 Besitzern abstimmen. :/ Na ja, es gibt Schlimmeres.
Der schönste Tag eines Vermieters ist der Monatserste!
Schöne Schei… , die Bilder im anderen Beitrag sprechen eine deutliche Sprache.
Hoffe du kriegst die Wohnung schnell & stressfrei wieder vermietet.
Grüße aus Hamburg,
Ralf
Hallo Arkad!
Das Problem mit Mietern hängt immer wie ein „Damoklesschwert“ über uns Vermieter.
Finanziell Umdenken sagt:“Das ist wirklich eine Geschichte, bei der sich jeder Hausbesitzer wünscht, es seien bloß extrem seltene Ausnahmen. Aber leider sind ähnliche Vorkommnisse gar nicht so selten.“
Das kann ich aus eigener Erfahrung bestätigen.
Wenn die Mieter irgendwelche Probleme bekommen,und das Leben ist da ziemlich erfinderisch,hängst du als Vermieter immer mit drin.
Angefangen vom Leerstand in bevölkerungsschwachen Gegenden,über Privatinsolvenzen,dem Verschwinden von Mietern,unregelmäßigen Mietzahlungen immer so an der Grenze zur Kündigung,usw.
Die unkalkulierbaren Mietausfälle durch solche Ereignisse lassen jede von Banken errechnete Renditeerwartung zur Lächerlichkeit verkommen.
Leider!-Aber das Geldverdienen an der Börse ist ja auch ziemlich schwierig.
Der Malachit.
Oh weia, das ist ja ne schöne Bescherung. Und das ganze Geld, das Du investieren musstest. Klingt absolut tragisch, aber auch für die Frau. Schlimm, wie Menschen sich selbst aufgeben. Dass sie sich nicht gemeldet hat bzgl. der Nebenkostenabrechnung … Naja, ich vermute mal wie viele Mieter kannte sie sich einfach nicht aus. Dazu noch das Alter und allein. Ich könnte mir vorstellen, dass gerade in dieser Generation der Mann das Finanzielle geregelt hat.
Vermietung lohnt sich vor allem, wenn man einen sehr hohen Grenzsteuersatz zahlt (also ab ca 50.000 Brutto/Jahr). Sowohl Gewinne als auch Verluste werden dann durch die Steuer reduziert, aber zusätzlich kommt die Abschreibung für Abnutzung dazu.
Meiner Erfahrung nach sind vor allem „sehr gute Wohnlagen“ empfehlenswert, denn dort ist die Abschreibung i.A. höher als der tatsächliche Wertverlust, und man behält die Differenz (nennt sich „Stille Reserven“) steuerfrei, solange man nicht vor Ablauf von 10 Jahren verkauft. Habe damit gute Erfahrungen gemacht, und (zusätzlich zur Miete) nach einigen Jahren steuerfreie Wertsteigerungen im zweistelligen Prozentbereich. Aber dabei zählt: Lage, Lage Lage. Alles andere ist Nebensache.
Aus diesen Gründen habe ich meine letzte vermietete Immobilie im Jahre 2002 verkauft und das Geld in dividendenstarke Aktien angelegt.
Trotzdem, tut mir leid, was die passiert ist. Schicksalschläge, wie sie die alte Dame erölebt hat sind natürlich furchtbar, aber die Kosten dafür werden dann dem Vermieter aufgehalst.
Hallo Arkad,
ich habe in den letzten Tagen reichlich in deinem Blog gestöbert und nun stellt sich mir die Frage: Wie ist der aktuelle Stand deines Projektes?
Im Gegensatz zu 2012 sind z.B. die Tagesgeldzinsen von 3,5 auf 1,1 % geschrumpft. Wie hast du darauf reagiert?
Grüße aus Niedersachsen
Andreas
P.S.: Ich bin noch ein Laie in Sachen Finanzen und beginne gerade meinen Weg zur finanziellen Freiheit, also verwende bitte bei einer etwaigen Antwort nicht zu viele Abkürzungen und Fachjargon :-).