Tony Hegewald / pixelio.de
Mein passives Einkommen resultiert aus drei verschiedenen Einkommensarten: 1) Immobilien, 2) Zinsen und Dividenden und 3) Die Einspeisevergütung für meine Solaranlage. Ich muss hier noch einmal die Hose runter lassen. Wie ich schon öfter angedeutet habe, besitze ich nicht nur ein, sondern zwei Häuser. In einem wohne ich u.a. auch, das andere ist komplett vermietet. Dies ist „mein neues Haus“, welches ich seit ich diesen Blog schreibe inzwischen zusätzlich erworben habe. Das andere hatte ich schon vorher, es ist aber auch noch nicht abbezahlt.
Insgesamt lässt sich mein passives Einkommen wie folgt aufschlüsseln:
Mein neues Haus (Mietüberschüsse): 263 €
Mein altes Haus (Mietüberschüsse): 370 €
Solaranlage: 168 €
Dividenden und Zinseinnahmen: ca. 350 €
Gesamt ca. 1151,00 €
Das sieht auf den ersten Blick ja schon einmal ganz gut aus. Man muss allerdings beachten, dass es sich bei zwei passiven Einnahmequellen um Immobilien handelt.
Immobilien bedürfen der Pflege und ab und an fallen Instandhaltungsreparaturen an und man muss auch immer mal mit einem eventuellen Leerstand oder Mietausfällen rechnen.
Deshalb muss ich von den 633 € Mietüberschuss jeden Monat mindestens 283 € auf ein separates Rücklagenkonto buchen. Hierfür habe ich vor einiger Zeit ein separates Tagesgeldkonto eröffnet.
Somit bleiben eigentlich erst einmal ’nur‘ 868 € an passiven Einnahmen übrig und dann schlägt noch die Steuer zu.
Insgesamt dürfte ich somit auf ein passives Einkommen in Höhe von ca. 550 – 600 € netto kommen. Schon mal ganz nett. Diese Summe wird zukünftig allein schon dadurch erhöht, dass ich die Darlehen für die Immobilien von den Mieteinnahmen immer weiter zurückzahle und ich daher immer weniger Zinsen zahlen muss, Was den Mietüberschuss zu meinen Gunsten erhöht.
In nächster Zeit werde ich etwas mehr in Dividenpapiere investieren. Meine Diversifizierung sieht zwar ganz gut aus, hier muss ich im Sinne einer gesunden Mischung aber in Zukunft ein wenig mehr investieren.
Zum Weiterlesen:
Reich werden trotz Schulden?
Lust auf passives Einkommen?
Meine Solaranlage
Mein neues Haus
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Knapp 600€ passives Einkommen ist in etwa die Größenordnung der monatlichen Fixkosten eines Singles. Von daher Gratulation!
Man sollte nicht vergessen, um in einem Angestellten-Job diesen Betrag als Gehaltserhöhung zu erhalten, müssen brutto über 1000€ her. Die Gehaltsverhandlung mit dem Chef möchte ich live miterleben…
Sofern der Job gekündigt wird, ist es vorbei mit der „hart“ erkämpften Gehaltserhöhung.
Als passives Einkommen bleibt es aber erhalten. 🙂
Weiterhin viel Erfolg!
Welche Dividendenpapiere haben Sie sich ausgesucht?
„Diese Summe wird zukünftig allein schon dadurch erhöht, dass ich die Darlehen für die Immobilien von den Mieteinnahmen immer weiter zurückzahle und ich daher immer weniger Zinsen zahlen muss, Was den Mietüberschuss zu meinen Gunsten erhöht.“
Diesen Aspekt kann ich leider nicht nachvollziehen? Warum möchtest Du die Zinsensenken? Diesen Teil bekommst Du bei der Steuerklärung erstattet.
Hingegen ist die Tilgung dein privater Luxus. Du entziehst Dir dein Barvermögen. Ich selbst http://geldfuchs.blog.de/ vermiete 1 Haus und 2 Wohnungen und versuche diese mit der höchstmöglichen Zinsbelastung zu halten. Anders sieht es mit privat genuztem Eigentum aus. Hier versuche ich schnellst möglich auf 0 zukommen.
Freue mich auf eine anregenden Austausch.
Beste Grüße
Geldfuchs
@ Geldfuchs:
Wenn das Darlehen typischerweise mit einem Annuitätendarlehen finanziert ist, wird der Tilgungsanteil immer höher und der Zinsanteil immer niedriger. Und damit wird der Überschuss höher bzw. die Vermögensmehrung steigt. So jedenfalls interpretiere ich das.
Darüber hinaus sehe ich das mit den Steuern etwas differenzierter. Ich gebe Dir zunächst Recht, als das Zinsen im Zusammenhang mit der Erzielung von Einkünften steuerlich abzugsfähig sind. Dies ist z. B. bei Zinsen im Zusammenhang mit Darlehen für zu privaten Wohnzwecken genutzen Immobilien nicht möglich. Daher KANN es Sinn machen, Tilgungen über das notwendige Maß hinaus zunächst nur bei der privat genutzten Immobilie zu tätigen. Dies muss jedoch im Einzelfall beurteilt werden und darf nicht mit der pauschalen Steuersparkeule abgetan werden. Vorweg: Die Aussage „Diesen Teil bekommst Du bei der Steuererklärung erstattet“ ist so nicht richtig. Richtig ist, dass besagte Zinsen als Ausgaben von den Mieteinnahmen abgezogen werden können. Nach Abzug von Abschreibungen, Reparaturaufwendungen und eventueller anderer Ausgaben verbleibt das zu versteuernde Einkommen aus Vermietung/Verpachtung. Dieses Einkommen wird dem restlichen Einkommen zugeschlagen und mit dem persönlichen Steuersatz versteuert. Nehmen wir einfach mal einen Grenzsteuersatz von 35% an. Wenn wir 100 EUR Zinsen aufwenden, haben wir das Einkommen um entsprechend diesen Betrag gesenkt und zahlen daher 35 EUR weniger Steuern. Das bedeutet, dass wir uns unterm Strich bei einer privat genutzten Immobilie von 100 EUR Zinsen verabschieden müssen. Bei der vermieteten sind es unterm Strich 65 EUR. Dieser Vergleich ist aber nur bei Zinsgleichheit statthaft.
Es kann nämlich unter Umständen wirtschaftlich interessanter sein, das zu Vermietungszwecken gedachte Darlehen sonderzutilgen. Die Günstigerprüfung sollte immer dann erfolgen, wenn das Darlehen für die Finanzierung der zu privaten Wohnzwecken genutzten Immobilie günstiger ist als das Darlehen für die Erzielung von Einkünften aus Vermietung. Hierbei können schon 1,1 bis 1,2 Prozentpunkte ausreichen. Beim Zins-auf-und-ab der letzten Jahre ( http://www.finanzpartner.de/hypothekenzinsen/zinschart.htm ) kann es durchaus schon mal zu solchen Finanzierungskonstellationen kommen.
Gruß
JustDoIt
Hey Arkad, das war doch schon fast ein Gastbeitrag 🙂 Wenngleich die Gemeinde den Kommentar noch nicht sehen kann, weil er wieder mal auf Freischaltung wartet…
Jip, JustDoIt, das war es… und ich trau mich ja auch schon gar nicht mehr, dem noch etwas hinzuzufügen…. außer vielleicht, dass meine Bank auch schlichtweg verlangt, dass ich auch tilge 😉
Gruß,
Arkad
Hallo JustDoIt,
vielen Dank für Deine ausführliche Stellungnahme.
Mir das so klar Darzustellen, hat weder eine Steuerberater noch eine Steuerprüfer hinbekommen.
Und die haben auch noch satt kassiert dafür 🙂
Ich denke im Grundsatz sind wir uns aber schon einig 35% sind ja nicht zu verachten. Zinsgleichheit habe ich zumindest bei meinem alten Haus (vermietet) und bei meiner neuen eigengenutzen Immobilie. Diese habe ich angepasst und durch den verringerten Tilgungsbetrag ca. 900 eingespart.
Anders sieht es bei meinen zwei Wohnungen aus, hier musste ich ein Darlehn übernehmen und zahle hier tatsächlich 2,0 Punkte mehr als zur Zeit üblich….ich hoffe ich bin nicht zu doof, die Rechnung zu ertsellen und sehe den von Dir beschriebenen Vorteil….
Vielen Dank und beste Grüße
Geldfuchs
Moin Geldfuchs,
schön, dass der Beitrag gefällt. 🙂
Du bekommst die Rechnung hin wenn Du folgendes beachtest:
Ermittle zunächst Deinen persönlichen Grenzsteuersatz. Das kannst Du unter w w w # abgabenrechner # d e machen. Da auf den zweiten Punkt „Berechnungen Einkommensteuer“ gehen und Familienstand und zu versteuerndes Einkommen aus dem letzten Bescheid eintragen und berechnen lassen. Da wird dann auch die „Grenzbelastung“ angegeben. Die ist maßgeblich bzw. gibt den besten Näherungswert wieder.
Nun machst Du die Vergleichsrechnung auf. Am besten in Euro und nicht in Prozentpunkten. Ein Beispiel für 10000 EUR Sondertilgung und Grenzsteuersatz 35%:
Vermietetes Objekt (5% Zinsen): 10000 x (0,05 x (1-0,35)) = 325 EUR Ersparnis jährlich.
eigengenutztes Objekt (3% Zinsen): 10000 x 0,03 = 300 EUR Ersparnis jährlich.
Hier ist die Sondertilgung in das vermietete Objekt marginal besser. Du solltest wegen eventuell unterschiedlich lang laufender Verträge eine mehrjährige Vergleichsrechnung machen und dabei auch ausprobieren, welche Auswirkungen das Ganze hat, wenn der teurere Vertrag in ein günstigeres Darlehen getauscht wird. Die Stellschrauben an diesem Modell sind eigentlich einfach zu sehen: Je niedriger der Grenzsteuersatz und je größer der Zinsabstand umso mehr lohnt es sich in das vermietete Objekt zu tilgen.
Übrigens, wenn die Ersparnis wie im Beispiel unterm Strich eher marginal sein sollte, würde ich aus rein grundsätzlichen Erwägungen dennoch in die eigengenutzte Immobilie tilgen. 😉
Viel Erfolg!
Gruß
JustDoIt
Das hab selbst ich verstanden…und das wichtigste,
mein Grundgedanke war intuitiv richtig das nochmal schwarz auf weiss mit Zahlen belegen zu können, macht die Sache noch schöner ….
Danke und weiterhin viel Spass
Geldfuchs
Schön, dass auch mal Möglichkeiten aufgezeigt werden, wie man ohne Internet ein passives Einkommen erzielen kann. Ich habe leider gar nichts davon. Nur ein paar Mikor-Zinsen. Aber ich möchte mir jetzt doch im Internet etwas aufbauen. Und zwar mit Affiliate-Marketing. Das ist wohl die lukrativste Möglichkeit. Oder meint jemand etwas anderes?
Hey Lothar,
IM kann lukrativ sein jedoch ist ein umfangreiches Know How notwendig.
Das lernt man nicht mal schnell in 5min…